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融创中海领衔,8大品牌聚集临潼

发布时间:2018/5/14 22:19:45 关注度:   来源:临潼之窗

融创、中海、新城、蓝光、隆基泰和五大品牌房企,加上之前已进入的绿地、高新、德杰等,目前有8家品牌房企聚集,临潼已经是西安主城周边品牌房企聚集最多的板块之一。


作为大西安周边的三大副中心之一,目前不限购区域之一、地铁(9号线)率先建设的区域,如何看临潼的置业价值?截止2018年“五一”,除了隆基项目尚未正式亮相外,其它都已经露出面目,如何选择?



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临潼的价值和机会


临潼城区的先天优势是骊山、温泉,人文景观有兵马俑、华清池等,构成了临潼独具特色的文化、旅游价值。西安本地人对此已“看惯不怪”,但从大西安建设的角度看,临潼的文化旅游价值随着时间的推移,影响力和价值辐射会更大。


而从城市发展的角度看,临潼城区的聚合度也将会更高:


1、临潼与东城关系紧密。临潼距西安市中心20多公里,距离东三环、纺织城、浐灞、港务区等板块约10公里左右,与西安主城区的关系更为紧密,走西潼高速(连霍高速)7分钟左右可达其城区。走秦汉大道约15-20分钟可到港务区和浐灞。从区位和发展关系看,与港务区、纺织城关系紧密。


2、副中心+旅游目的地。《西安城市总体规划2008-2020》中,明确提出临潼是建设的三大副中心之一,承担中心城区人口分流、产业转移、旅游度假养老居住职能,发展目标是成为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地。


3、建设现代化城市。2018年初发布的大西安(含西咸新区)“2017-2021社会经济发展规划”,明确把临潼区等建设为大西安现代化副中心城市,在城市建设规划方面上等级和水平,规划布局一批教育、医疗、文化、体育等项目,推进配套新型社区、商业综合体建设,承接中心城区人口和产业转移。


4、率先开建地铁。地铁9号线(临潼线)西起地铁1、6号线终点纺织城站,东至临潼秦汉大道站,将于2021年建成试运营。其率先开建,使临潼在城市发展的排序中更靠前。进一步拉近临潼副中心城市与主城区的时空距离,对推进临潼渭北现代工业新城的发展,提升曲江临潼国家旅游休闲度假区旅游服务品质具有重要作用。


从区位关系、发展定位、建设支持的角度看,临潼板块的基础价值目前优于西安主城周边其它发展板块。地铁+不限购+相对低的房价,使得临潼在2017年下半年起,逐步进入更多人的购房视野。



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临潼楼市的态势


品牌房企扎堆,对一个区域来说比较重要。其产生的聚合效应,也是购房置业衡量一个区域进入价值的要素之一。临潼板块楼市的价值衡量,2017-2018年是个分水岭年份。


区位、交通等是基础价值,而品牌房企的进驻,则是置业价值的直接体现。2018年,临潼之所以成为大西安楼市可关注的热点之一,在于2017年下半年起,融创、中海、新城、蓝光、隆基泰和五大房企的进入拿地,且项目在今年陆续面市。


从现状和发展趋势看,临潼楼市主要分为两个板块,三个部分:


一个曲江临潼国家旅游休闲度假区板块。通常称为临潼新城区,在凤凰大道、陕鼓大道一线以南,因有骊山、温泉等生态养生资源禀赋,加上曲江打造的加持,该板块的起点很高:国际级、旅游度假、生态养生。假以时日,完全打造成型,将有可能是大西安低密山居的代表板块。


这也注定其逼格不低:一般中小企根本无力进入,注定是品牌房企为主。而产品也与众不同,以别墅、合院、洋房、小高等低密产品为特色。自然房价也有些出类拔萃,目前起步万元一平,高达2万以上。代表性房企有融创、中海、绿地、高新等。下文将详解。


第二个是临潼老城区板块。这个板块是临潼市区居民的聚集地,也是临潼乡镇居民进城置业的首选。产品多为高层和小高层,是中小房企的主场。德杰项目没能体现出品牌拉动效应,反而淹没在其中。目前房价主力水平在5000-6000元/㎡,少数在6500-7000元/㎡之间。从2016年下半年起,部分西安市民受主城房价逼迫、地铁9号线建设等影响前来置业,房价有300-500元/㎡不等的涨幅。


在老城区板块,目前延伸出一个新的次板块,即秦汉大道板块。秦汉大道西到西安国际港务区,往东大概到兵马俑景区,横贯临潼老城区北部,也是老城区往北近渭河发展的未来重点建设板块。目前秦汉大道已建设到陇海线西北侧,到港务区港务大道北端,开车约15分钟左右。


蓝光、隆基泰和项目就位于秦汉大道陇海线西北侧姜白村位置。从项目所在往南,走乡间小道,10分钟左右可到西潼高速临潼出口处。到曲江临潼国家旅游休闲度假区板块的悦椿酒店、光华管理学院还比较近。


临潼板块的楼市目前大致是这样的态势。对于西安及异地置业来说,可以选择的板块重点在曲江临潼国家旅游休闲度假区和秦汉大道一线。而这里的房价水品,总体上看虽和西安主城区总体水平有一定的落差,和西安东城的价格水品差不多,但产品有较大的不同。



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五大新项目概揽


德杰项目、绿地及高新地产的项目,面市少则有1、2年,已不新鲜。而融创、中海、新城、蓝光、隆基泰和这5个新进入房企的项目,2018年4月份起,才开始陆续浮出水面,不妨重点看看其真面目。


这5家房企的项目,分属于两个板块,融创、中海、新城项目属于曲江临潼国家旅游休闲度假区板块,蓝光、隆基泰和项目属于秦汉大道板块。但在地缘上也相对挨得较近,其竞争性之激烈,选择的难度也可想而知。


1、融创·桃源府


项目位于悦椿酒店的东侧,2016年8月10日土拍信息显示,项目占地约135.648亩。规划建设有洋房、合院、叠墅等。4月举行的项目发布会,邀请著名艺术家王刚老师分享合院生活。笔者稍微解了一下,前期将推出合院产品,约76套。


融创是新进入临潼的5大房企中在西安市场最具有高端豪宅基因的,入陕2年半时间里,航天城的揽月府、东二环边的精装大平层西安壹号院,已展现了融创做高端产品的能力和实力。


2、中海·阅骊山



项目占地将近200亩,容积率1.5,产品以别墅为主,另外还规划有洋房、小高层,共计只有796户。中海·阅骊山项目的面市,也助推中海地产重回西安豪宅市场。


中海在西安先后有多个别墅产品:曲江的中海铂宫、中海百贤府,浐灞的中海悦墅,沣东的中海昆明路九号也均有别墅产品。


3、新城·玺樾骊府


项目总建面约21.59万㎡,容积率1.5,规划有小高层、合院、叠墅,共计847户。其中小高层6幢,建筑为14层,两梯两户,362户;叠墅14幢,建筑为6层,一梯两户,360户;合院20幢,建筑为3层,计125户。


新城·玺樾骊府是新城控股住开公司在西安市场的开山之作。在与融创、中海等近距离竞争对手产品有重叠的态势下,能否取得首个吾悦广场的市场影响值得关注。


4、蓝光·长岛国际社区


项目规划总建面约25.5万㎡,容积率1.96,共计1464户。产品涵盖150-300㎡中式合院、105-143㎡低密小高层。项目的调性是“唤醒中国院落情结,回归骨子里的文化中国”。


蓝光·长岛国际社区位于秦汉大道,附近目前有秦皇医院在建。距离西潼高速临潼出口处车行约10分钟,走秦汉大道到港务区约15分钟。从产品以及起步万元的价格看,项目的适合客群面向西安乃至更广的区域。长岛国际社区是蓝光的TOP产品“芙蓉系”首发西安,成都的蓝光·长岛国际社区引发的市场反响不错。


5、隆基泰和铂悦山


项目占地约203亩,容积率2.74,规划建面约37万㎡,产品涵盖小高层、公寓和酒店式公寓,社区有底商。建筑密度20.57%,绿化率为42%。户型面积有95㎡三房、115㎡三房、140㎡四房等。


隆基泰和是来自河北的品牌房企,2017年进入西安后的首个项目位于泾河新城,接手的原明珠集团的项目,目前正在销售中。铂悦山是其进入西安后的第二个项目。



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当下置业如何选择?


上述5个新项目中,融创、中海的品牌认知度相对占优。关键看产品细节和服务特点,鉴于目前项目都没整体呈现,就目前的已知信息看,共性点和不同点如下:


1、配套共享性。从项目所在的地段细节看,桃源府、阅骊山、玺樾骊府、长岛国际社区在商业、公园、地铁等配套概念上是共享的。如奥特莱斯、芷阳购物广场、骊山景区等。


2、地段差异性。桃源府、阅骊山、玺樾骊府距离骊山更近一些,整体发展态势和环境也较好。长岛国际社区和铂悦山则依靠秦汉大道的发展,目前整体环境虽也不错,但较前者弱一些。


3、产品适应性。除了隆基泰和铂悦山的产品规划较为“接地气”,适合刚需刚改选择外,其它四个都有小高洋房、合院、叠墅等产品,整体逼格也都高一些,适合的人群也都差不多,以改善和终极置业为主,适应人群范围已超出西安,面向全国。


4、价格差异化。价格随产品、用材、地段等不同而有差异。因为目前这5个盘都未进入销售期,仅是亮相和接受咨询,价格信息尚未明朗化,但从产品看,由低到高的顺序应是,铂悦山的价格能更接近刚需刚改,蓝光·长岛国际社区稍高些,玺樾骊府、阅骊山、桃源府则会更高。

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